大蘋果果的個人空間

文/巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
每次，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一點點小動靜，準能嚇倒一片人。這次的新聞是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸。
先來看幾個新聞：
① 1月30日，據(jù)媒體報道，部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。
② 1月29日，恒豐銀行下發(fā)關(guān)于暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的通知。
③ 1月26日，浙商銀行杭州分行因向資本金不到位的住房項目發(fā)放開發(fā)貸款，受到行政處罰20萬元。

總的概括就一句話：房企的融資通道縮緊了。看似只關(guān)乎開發(fā)商，可實際上各方都很關(guān)注。
開發(fā)商焦慮：資金鏈會不會斷裂；政府焦慮：土地是否會流拍，會不會影響收入；購房者焦慮：炒房的擔心房價降，剛需盼著房價降。
那么，新聞中所說的部分銀行暫停開發(fā)貸，到底是怎么一回事？開發(fā)商當前的日子好不好過？開發(fā)商融資受影響會不會波及到房價？來聽聽大頭們的分析。

劉德科
德科地產(chǎn)頻道總編輯
現(xiàn)在說房企資金壓力大是不成立的
新聞中說，部分銀行暫停開發(fā)貸，部分是0.1%還是80%？只能說，這條新聞并不能說明什么問題，因為絕大多數(shù)的銀行不可能停止開發(fā)貸。當然，出于業(yè)務(wù)需要暫停是可能的。
恒豐銀行于1月29日下發(fā)關(guān)于暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的通知，其中說到加強開發(fā)貸的風險評估。這是正常的情況。
近日監(jiān)管部門對部分銀行存在向資本金不到位的住房項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的違法違規(guī)事實，作出罰款的決定，也很正常。
即使暫停，也是針對問題房企，對于優(yōu)質(zhì)房企是不可能的，目前也沒有哪家優(yōu)質(zhì)房企說自己被暫停申請開發(fā)貸。
所以，不能把新聞中的個例當作一個信號，個別企業(yè)因違規(guī)而受到處罰不能被炒作成一個普遍行為。

另外，從資金角度來說，目前開發(fā)商的日子也很好過，唯一難過的只有一點——政府的限價政策。開發(fā)商的利潤因限價而受限制，可以說，利潤的損失是開發(fā)商在熱點城市最痛最難受的一件事。
如果商品房銷售價格是因為市場的正常定價而降低，那么這是市場的自然反應(yīng)，開發(fā)商必須愿賭服輸，可如今，限價政策讓其利潤微薄，他們心里是不服的。
不過，開發(fā)商已經(jīng)通過兩種方式緩解現(xiàn)金流的壓力：
① 在熱點限價城市，提高購房者的首付比例甚至到全款；
②在三四五六線城市擴張，這些城市的限價政策相對寬松，通過在這些城市樓盤獲得的現(xiàn)金流來平衡整個企業(yè)的銷售**了。
總的來說，現(xiàn)在說房企資金壓力大是不成立的。

江瀚
蘇寧金融研究院特約研究員
信用風險疊加才是房地產(chǎn)最大的問題
房企洗牌將進一步加速
業(yè)內(nèi)有這樣一種說法，一家房企發(fā)展的好不好主要看其財務(wù)總監(jiān)融資能力強不強。如今，在大環(huán)境的變化下，房地產(chǎn)企業(yè)的苦日子看來是要來了。
從房地產(chǎn)新政執(zhí)行以來，房地產(chǎn)市場的調(diào)控繼續(xù)深化，一二三線房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出不斷分化的格局，從短期來看，2017年一年房企盈利狀況較好，但房地產(chǎn)市場的融資面正在不斷收緊，現(xiàn)金流狀況惡化將會加劇，房企在高杠的情況下大量依賴于銀行授信與高成本信托正在成為一個日益嚴重的問題。
① 房地產(chǎn)銷售放緩，業(yè)績盈利壓力增大。資金層面上，不斷提升的房地產(chǎn)信貸利率水平，將會壓制消費者的消費需求，導致房地產(chǎn)銷售業(yè)績的下滑，政策的持續(xù)將會讓房地產(chǎn)企業(yè)的營收和利潤水平進入一個下行空間，現(xiàn)金流的日益從緊和增速放緩，會讓融資能力本就不強的中小型房企陷入資金鏈緊張的境地。

② 高杠桿下債務(wù)集中到期風險加大。從2017年開始，由于房地產(chǎn)的銷售增速放緩，房企的資金回籠速度下降，再加上投資的加速，導致了房企債務(wù)的較快增長。
相比2016年房企極易融資的黃金時代，2018年銀行、信托等非標金融融資渠道面臨著更高的成本、額度、監(jiān)管的壓力，并且隨著國家對于金融監(jiān)管的日益從嚴，房地產(chǎn)作為最有可能出現(xiàn)灰犀牛風險的領(lǐng)域，一直備受監(jiān)管關(guān)注。
與此同時，2016年投放的大量房地產(chǎn)信托在2018年面臨著集中到期的問題，在多重因素的疊加之下，房企尤其是融資能力較為單一的房企極有可能面臨資金鏈斷裂。
③ 房企償債能力的下滑。房企一直都是高金融杠桿的發(fā)展模式，這種模式讓房企在樓市的黃金年代取得了高速的發(fā)展，然而隨著“房住不炒”理念的深入人心，房地產(chǎn)市場的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生根本性改變，這種改變讓房企出現(xiàn)了適應(yīng)性難題，很多原先高度依賴融資的房企償債能力有可能不斷下滑，上市房企的償債能力弱化已經(jīng)成為2018年最有可能出現(xiàn)的問題。
因此，2018年房企的信用風險增加才是最值得關(guān)注的問題，可以預計，房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌將會進一步加速。

張大偉
中原地產(chǎn)首席分析師
房企在2018年面臨近4年最大資金壓力
中小房企將面臨全面困境
隨著最近內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管信托資金進入房地產(chǎn)，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來越大。在樓市調(diào)控的大趨勢下，房企越來越關(guān)注資金鏈安全，在境內(nèi)融資收緊下，海外融資越來越被關(guān)注。
雖然美元融資絕對值不高，但需求量明顯上漲。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2017年全年，房企境外融資合計美元388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。
數(shù)據(jù)顯示，2017年房企境內(nèi)融資數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷。從趨勢看，境內(nèi)房企融資的總量在減少，而資金價格上行已經(jīng)成為趨勢。目前房企因為2016年替換了部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕，但如果調(diào)控持續(xù)，房企的壓力將越來越大。
整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%均有非常明顯的上行。目前很多融資的年化收益率已經(jīng)在5.5以上。

一旦內(nèi)地債券融資壓力增加，對房企來說，將明顯增加資金壓力。這同比影響前期拿了較多土地的企業(yè)，因為已經(jīng)杠桿過高對后續(xù)開發(fā)來說，資金成本增加，將影響銷售預期。
另外，疊加最近的全國多個城市房地產(chǎn)市場調(diào)控，人民幣貶值對房地產(chǎn)市場的利空將加大，在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。
從各地樓市調(diào)控看，預計房企的資金還會繼續(xù)受到壓力，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。
在2017年的國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi)，全國已經(jīng)有110多個城市出臺了超過270多次調(diào)控政策，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大，但市場的中小房企在2018年將面臨全面困境。