北大荒的個(gè)人空間

如果說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)有什么共識(shí)的話(huà)，那三四線(xiàn)樓市有風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有可持續(xù)性絕對(duì)能得到絕大多數(shù)人的同意。
但是，三四線(xiàn)樓市的房?jī)r(jià)的確還在漲啊！
2017年12月份的70城市數(shù)據(jù)中，只有6個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，它們分別是廣州、深圳、廈門(mén)、北海、贛州、蚌埠。
廣州深圳和廈門(mén)其實(shí)不用看了，它們的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)已經(jīng)不能代表市場(chǎng)行情。而在15個(gè)一線(xiàn)和熱門(mén)二線(xiàn)城市之外，除了北海、贛州和蚌埠之外，其他三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)全部上漲。
即使是北海、贛州和蚌埠，下跌也可能只是暫時(shí)的，因?yàn)?017年這些城市漲得比較多，這次算是回踩一點(diǎn)罷了。

而20多天前首次提出縣城去庫(kù)存的概念，標(biāo)志三四線(xiàn)樓市進(jìn)入第二個(gè)階段。三四線(xiàn)樓市在內(nèi)部形成了一個(gè)輪動(dòng)效應(yīng)，這些城市的城區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了一年多了，接下來(lái)要輪到下面縣城的房?jī)r(jià)上漲了。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是大大的好事。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在三四線(xiàn)城市只會(huì)賣(mài)房子不用考慮那么多的人口因素、升值潛力等，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，有利潤(rùn)就好了。買(mǎi)地蓋房買(mǎi)房，效率快的一年就全搞定了，圈完錢(qián)走人即可，未來(lái)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)降溫跟他們又有多大關(guān)系呢？留下的只是大量持房待漲的購(gòu)房者。

而對(duì)于大量的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這卻不是什么好事，因?yàn)樗麄冑I(mǎi)了房子就等于為所在城市站隊(duì)，他們不可能像開(kāi)發(fā)商那樣，把手中的房子一賣(mài)，輕輕揮一揮衣袖離開(kāi)。絕大多數(shù)三四線(xiàn)城市都是新房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二手房的，而且住房更新?lián)Q代非常快，幾年前的房子，現(xiàn)在來(lái)看就已經(jīng)明顯不符合年輕人的居住需求了，它們沒(méi)有一二線(xiàn)城市類(lèi)似學(xué)區(qū)那種強(qiáng)力附加值，這些房子只能自住，想轉(zhuǎn)手賣(mài)出去賺錢(qián)非常難。
所以你看，整個(gè)三四線(xiàn)樓市就像是一個(gè)明牌開(kāi)始的斗地主牌局，大家都知道對(duì)方的牌型，勝負(fù)從一開(kāi)始基本上就是已知的。雖然打不了幾局就要散場(chǎng)，但它有個(gè)最大的魔力，房?jī)r(jià)還在上漲。有了這個(gè)兜底，地方可以繼續(xù)賣(mài)地收錢(qián)，開(kāi)發(fā)商借著房?jī)r(jià)上漲還可以賺一波，而作為購(gòu)房者，雖然也擔(dān)心房子爛在手中，但架不住房?jī)r(jià)上漲啊，所以還會(huì)有人繼續(xù)買(mǎi)漲。這種糾結(jié)的心理，恐怕只有購(gòu)房者自己清楚。

你有近期需求，可以買(mǎi)房，但從其實(shí)用不了多久，三四線(xiàn)樓市就將熄火。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年新出生人口為1723萬(wàn)，比2016年少63萬(wàn)。這個(gè)數(shù)據(jù)的背后是年輕人口比例大幅減少。此外在經(jīng)濟(jì)增速?gòu)母咚傧蛑兴偕踔恋退俎D(zhuǎn)換過(guò)程中，社會(huì)將越來(lái)越固化，城市基本定格，人口繼續(xù)向大城市靠攏。
所以在城鎮(zhèn)化、老齡化、經(jīng)濟(jì)增速換擋的多重因素下，三四線(xiàn)城市年輕人口減少不僅表現(xiàn)在為人口自然增長(zhǎng)率的下滑，更表現(xiàn)在因?yàn)槿丝诹鲃?dòng)導(dǎo)致的人口機(jī)械流失，所以三四線(xiàn)城市年輕人口減少的速度會(huì)比一二線(xiàn)快得多。
，2006-2016年，僅僅10年，部分省市 0-14歲人口減少近40%，目前還處在人口下滑的中場(chǎng)環(huán)節(jié)，三四線(xiàn)樓市就已經(jīng)面臨消化庫(kù)存的壓力，數(shù)據(jù)顯示，再過(guò)3-5年，新增年輕人口跌至低谷的時(shí)候，這些城市房地產(chǎn)面臨的壓力是非常沉重的。
上面是從人口層面來(lái)判斷的三四線(xiàn)樓市趨勢(shì)，即使從政策層面來(lái)看，你也會(huì)明白，現(xiàn)有刺激三四線(xiàn)城市的措施會(huì)很快退出。潮水退后，政策市沒(méi)了，年輕人少了，三四線(xiàn)樓市的拐點(diǎn)也就是到了。