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國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明15日對(duì)媒體表示，中國(guó)國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法。政府將不再是居住用地唯一提供者。政府將不再壟斷住房供地，這將帶來哪些影響？來看專家解讀。
住房供地，政府將不再壟斷
根據(jù)媒體報(bào)道，姜大明透露，中國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新網(wǎng)記者表示，在住房制度改革中，很明確提到了“多主體供給”的內(nèi)容。所以，類似多主體供給也會(huì)在土地供應(yīng)上得到體現(xiàn)。一般來說，從土地市場(chǎng)的用地來源看，主要包括國(guó)有用地和集體用地，所以國(guó)土部此次表述，或是說在住宅市場(chǎng)的用地方面，會(huì)逐漸放開集體建設(shè)用地。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，必須注意一點(diǎn)是，當(dāng)前在居住用地的放開方面，其實(shí)只有租賃市場(chǎng)才有機(jī)會(huì)，其他領(lǐng)域其實(shí)不太可能一次性放開。而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點(diǎn)。
“此番表述更多的是對(duì)此前探索的肯定，可能意味著集體租賃住房試點(diǎn)將進(jìn)一步擴(kuò)大�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴中新網(wǎng)記者。
事實(shí)上，北京、鄭州等地已開始試點(diǎn)集體租賃住房。2017年8月，國(guó)土部明確北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展首批集體建設(shè)用地用于建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。
根據(jù)部署，北京市計(jì)劃于2017年-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者分析稱，1000公頃集體土地，大約可建設(shè)30-40萬套出租房，相當(dāng)于未來5年，給北京增加10-15%的租賃房源�！按伺e將有效緩解區(qū)域租賃市場(chǎng)供需平衡，住房租金也會(huì)下調(diào)�！�
預(yù)計(jì)城市租賃市場(chǎng)受影響最大
在專家看來，“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地”其實(shí)還包括集體經(jīng)濟(jì)組織、非開發(fā)類的相關(guān)企業(yè)、個(gè)人以及以持股方式持股的金融投資公司等取得使用權(quán)的土地，其中，國(guó)有企業(yè)用地的開發(fā)備受關(guān)注。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，過去很少被提及用于住宅用地的國(guó)有企業(yè)工業(yè)用地，當(dāng)前也需要積極轉(zhuǎn)性，不排除一些大城市在土地增量市場(chǎng)有限的情況下，會(huì)積極盤活此類存量土地，為商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房的“四元產(chǎn)品線”提供更有保障的土地供應(yīng)。
張大偉認(rèn)為，政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)集體土地價(jià)值將產(chǎn)生非常大的提升影響，其中，城市租賃市場(chǎng)影響最大，對(duì)商品房住宅市場(chǎng)也能起到緩解供需的作用。他預(yù)計(jì)，未來非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會(huì)加速試點(diǎn)。
宅基地將“三權(quán)分置”
根據(jù)媒體報(bào)道，姜大明還表示，中國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。
他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。
針對(duì)宅基地的所有權(quán)和資格權(quán)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是需要堅(jiān)持的基本原則和加以保障的內(nèi)容，而對(duì)于宅基地使用權(quán)的放活，他表示，不排除會(huì)出現(xiàn)部分宅基地改為租賃住房的做法，其后續(xù)形成的租賃房源依然是集體建設(shè)用地的范疇。
而在樓建波看來，盤活宅基地使用權(quán)的意義或僅限于通過價(jià)值最大化來給農(nóng)民增加收益，比如之前農(nóng)民住宅的宅基地，現(xiàn)在也可建設(shè)民宿從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)等。(完)
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊（作者楊芳）1月15日，據(jù)新華視點(diǎn)消息，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明今天說，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
姜大明表示，我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)行了解讀：
實(shí)際上在住房制度改革中，很明確提到了“多主體供給”的內(nèi)容。所以實(shí)際上類似多主體供給也會(huì)在土地供應(yīng)上得到體現(xiàn)。一般來說，從土地市場(chǎng)的用地來源看，主要包括國(guó)有用地和集體用地，所以國(guó)土部此次表述，或是說在住宅市場(chǎng)的用地方面，會(huì)逐漸放開集體建設(shè)用地。但是必須注意一點(diǎn)是，當(dāng)前在居住用地的放開方面，其實(shí)只有租賃市場(chǎng)才有機(jī)會(huì)，其他領(lǐng)域其實(shí)不太可能一次性放開。而且真正對(duì)此類集體建設(shè)用地適度放寬政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城邊村。
另外從此類表述來看，類似用地也可能是從其他非地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)手中獲取，尤其是一些國(guó)有企業(yè)的用地。很多國(guó)有企業(yè)用地的工業(yè)用地當(dāng)前需要積極轉(zhuǎn)性，過去很少會(huì)提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市場(chǎng)有限的情況下，會(huì)對(duì)此類存量用地積極盤活，所以實(shí)際上都有助于土地用地制度的靈活，同時(shí)為“商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房”四元產(chǎn)品線提供更有保障的用地內(nèi)容。
而從宅基地的三權(quán)分置的角度看，實(shí)際上也是積極探索當(dāng)前宅基地流轉(zhuǎn)等概念。從此類政策來看，宅基地的集體所有權(quán)的概念不會(huì)變，這是基本的原則。而從農(nóng)戶的資格權(quán)來看，也是要積極保障的，這也是新型城鎮(zhèn)化中需要積極關(guān)注的內(nèi)容。而在此類放活宅基地使用權(quán)的概念上，不排除會(huì)出現(xiàn)部分宅基地改為租賃住房的做法。類似做法其實(shí)和目前做的租賃住房的用地性質(zhì)是不同的。當(dāng)前租賃用地的用房性質(zhì)其實(shí)是國(guó)有建設(shè)用地，而后續(xù)宅基地上形成的租賃房源屬性依然是集體建設(shè)用地的范疇。
此類政策思路或是對(duì)集體建設(shè)用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊的宅基地的盤活。但也有兩個(gè)紅線或底線。第一、土地屬性不改變，還是屬于集體建設(shè)用地。第二、允許租賃住房產(chǎn)品先探索，其他產(chǎn)品類似普通住宅是否跟進(jìn)還要看后續(xù)改革的進(jìn)度。
另外類似政策下，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的討論或會(huì)繼續(xù)增加。必須強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)是，小產(chǎn)權(quán)房是在無審批、無監(jiān)管的非法用地上建成的，定性為違法違章建筑，沒有轉(zhuǎn)正的可能。本身也不是在常規(guī)意義上的類似宅基地上建的，更多的是一些農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性用地，其和宅基地不是一個(gè)土地概念。所以小產(chǎn)權(quán)房依然會(huì)管制，而合規(guī)的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機(jī)會(huì)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：
首先，過去中國(guó)房地產(chǎn)的20年發(fā)展歷史，其實(shí)就是國(guó)有土地發(fā)展歷史，特別是商品房住宅土地，來源單一，地方土地財(cái)政依賴房地產(chǎn)，依賴土地招拍掛，國(guó)有土地招拍掛出讓，是商品房住宅土地的唯一來源。
其次，政府不再壟斷住房供地，需要注意的是住房與商品房是有區(qū)別的，目前看，政策更多的提及的是租賃住房試點(diǎn)，集體土地用作租賃用地是試點(diǎn)方向。
國(guó)土部鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，13個(gè)城市基本都屬于一二線城市，這些城市國(guó)有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。
第三，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等提及的推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，多主體供應(yīng)房源，必然需要多主體供應(yīng)土地，預(yù)計(jì)未來非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會(huì)加速試點(diǎn)。
第四，權(quán)屬不變，符合規(guī)劃，這是土地出讓的前提，所以預(yù)計(jì)對(duì)現(xiàn)在土地市場(chǎng)的影響更多體現(xiàn)在租賃土地的供應(yīng)上。
政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。對(duì)于城市租賃市場(chǎng)影響最大，對(duì)于商品房住宅市場(chǎng)來說也能起到緩解供需的作用。
住房供地，政府將不再壟斷，但你肯定又誤解了！
姜部長(zhǎng)的講話，透露什么信號(hào)呢？
“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)�！�
1、這傳達(dá)的信息是政府不再是住宅用地的唯一供應(yīng)者，村集體的土地可以作為建設(shè)用地入市建住宅。但住宅并不代表是商品房。
農(nóng)民的土地，可以由公司，比如村集體股份合作公司，建成房子，用來出租，但不能賣，不過也算是住宅。
懂了么？能夠用于買賣的，依然是國(guó)有用地的商品房，而不是村集體土地。
2、這實(shí)質(zhì)上就是給宅基地松綁，讓農(nóng)民參與中國(guó)城市化進(jìn)程，不像過去一樣，農(nóng)民的房子只能被拆遷成國(guó)有土地，以后村集體的地不用被拆遷，可以直接名正言順的蓋房出租， 也獲得一點(diǎn)紅利。
3、政府不用花一分錢，先去拆遷，再招拍掛賣給開發(fā)商建租賃房，就可以擴(kuò)大租房的房源，用市場(chǎng)化手段，來解決住房保障問題。一舉兩得。
千萬要分清楚，居住用地并不代表商品房用地，住房和商品房是兩碼事。
2017年國(guó)土部就發(fā)過文件，要鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，這有利于提高建設(shè)用地緊張的一二線城市，加快租賃房源供應(yīng)的可能性，這對(duì)城中村是個(gè)利好，可以經(jīng)過改造出租。
但對(duì)增加商品房土地供給，沒有一絲一毫的影響！政府怎么可能輕易放棄自己土地出讓的壟斷權(quán)呢？如果你們村集體的土地都可以跟我政府的國(guó)有土地競(jìng)爭(zhēng)了，你們手里那么多地都放出來賣，我國(guó)有土地還能賣的起價(jià)嗎？
所以只讓你租，不讓你賣，所以不要指望著靠這個(gè)政策降房?jī)r(jià)，增加的是市場(chǎng)的租賃房，而不是可供買賣的商品房。
另外，宅基地“三權(quán)分立”又是什么意思呢？
1、落實(shí)宅基地的集體所有權(quán)
這個(gè)其實(shí)不需要落實(shí)了，因?yàn)檎�基地的所有�?quán)，一直以來就是集體的。而不是個(gè)人的。
2、保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)
宅基地一直是農(nóng)民的，保障資格權(quán)，就是你有使用、居住的資格，這個(gè)權(quán)利得保障，不會(huì)剝奪農(nóng)民的。
但實(shí)際生活中，恐怕還是無法保障，比如地方政府要強(qiáng)拆你的房子，給你一筆錢讓你去城里買商品房，即使你不想拆，那也沒辦法。
3、適度放活宅基地使用權(quán)
強(qiáng)調(diào)了城里人到農(nóng)村買宅基地的這個(gè)口子還是不放開，那適度放活是怎么個(gè)適度法呢？
有解讀成宅基地將入市的。
但我覺得，讓宅基地自由買賣，這個(gè)是不可能的！否則你怎么規(guī)避城里人不去農(nóng)村買宅基地？
放活的路子，估計(jì)會(huì)學(xué)習(xí)重慶模式，讓宅基地有退出渠道，就是如果你愿意去城里，那政府直接購(gòu)買你的宅基地，相應(yīng)的在城里給你一套房。
這么做，政府獲得的好處是什么呢？因?yàn)檎�基地也是屬于建設(shè)用地，只不過是集體建設(shè)用地，但每年城市里的國(guó)有建設(shè)用地的指標(biāo)是有限的，非常緊缺，需要住建部審批，為了擴(kuò)大城市里的建設(shè)用地呢，政府就到農(nóng)村去買宅基地的建設(shè)用地指標(biāo)，比如你農(nóng)村的宅基地占地是100平米吧，農(nóng)村的宅基地一般只有一層或者兩三層，容積率很低，但把這100平米用到城市里來，容積率為3，那就可以建300平米的房子了，政府可以建成的房子就更多。然后你農(nóng)村的宅基地就推倒還田，這樣一來，既守住了耕地紅線，又增加了城市的建設(shè)用地。
全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議召開 2018年做這10大工作
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 1月15日，據(jù)中國(guó)國(guó)土資源報(bào)消息，2018年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議在京召開，總結(jié)十八大以來國(guó)土資源工作，分析形勢(shì)，部署2018年工作任務(wù)。
會(huì)議提出2018年做好10項(xiàng)工作，在打好三大攻堅(jiān)戰(zhàn)中主動(dòng)作為，堅(jiān)決守住國(guó)土資源領(lǐng)域不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，推動(dòng)國(guó)土資源脫貧攻堅(jiān)政策落地生效，全力做好防治污染有關(guān)工作。為鄉(xiāng)村振興發(fā)揮基礎(chǔ)支撐作用，完善農(nóng)村土地利用管理政策，拓寬鄉(xiāng)村振興資金籌集渠道。推動(dòng)《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)和改進(jìn)占補(bǔ)平衡的意見》部署落地生根。提高地質(zhì)礦產(chǎn)服務(wù)保障能力，拓展地質(zhì)調(diào)查服務(wù)領(lǐng)域，提高資源安全保障水平，推進(jìn)礦產(chǎn)資源市場(chǎng)化配置，深化綠色勘查和綠色礦山建設(shè)。確保第三次全國(guó)土地調(diào)查開好局起好步，把土地三調(diào)打造成一項(xiàng)高科技工程、共享工程、廉潔工程。深入推進(jìn)國(guó)土資源科技創(chuàng)新，加快實(shí)施“三深一土”重大科技創(chuàng)新任務(wù)，推進(jìn)科技體制機(jī)制創(chuàng)新。構(gòu)建國(guó)土空間開發(fā)保護(hù)制度體系，以2035年為目標(biāo)年啟動(dòng)新一輪土地利用總體規(guī)劃編制，探索建立自然生態(tài)空間用途管制制度，建立國(guó)土空間監(jiān)測(cè)監(jiān)管制度，扎實(shí)推進(jìn)自然資源管理制度改革。深入推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，增強(qiáng)改革的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性，嚴(yán)守改革底線，鼓勵(lì)大膽探索，加強(qiáng)指導(dǎo)督察，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。持續(xù)深化法治國(guó)土實(shí)踐，統(tǒng)籌推進(jìn)重大立法項(xiàng)目，加強(qiáng)政務(wù)公開和行政復(fù)議應(yīng)訴，推進(jìn)公正文明嚴(yán)格執(zhí)法。以督察耕地“三位一體”保護(hù)、土地節(jié)約集約利用、觸碰法律底線和侵害群眾權(quán)益的典型問題、部黨組交辦的重要事項(xiàng)為重點(diǎn)，提高土地督察工作效能。