Post By：2017/4/1 10:32:33
在1896年，膠東半島被劃為德國租界之前，青島只是2000年古城即墨北部的一個小漁村。滄海桑田，歷史變遷，即墨后來成為了青島下面的一個縣級市。
從即墨通往青島的路口，有一個叫前東城村的村莊。這個村莊北通著名海濱城市青島，南依全國百強縣即墨，地理位置優(yōu)越。
6年前，這個村莊試圖通過舊村改造，以充分利用其區(qū)位優(yōu)勢。但現(xiàn)在卻令多方參與者陷入泥潭，僵局難解：
原本以為2年就可以回家的安置村民，在外流浪了5年之后幾經(jīng)艱辛總算回了家，但是卻發(fā)現(xiàn)房子產(chǎn)權(quán)歸屬不明。
原本富甲一方的房地產(chǎn)開發(fā)商，試圖把這個項目建成一個標(biāo)桿項目，卻發(fā)現(xiàn)投入全部身家仍資金鏈斷裂，四處被人追債。
原本高高在上的央企，即使手持法院抵押權(quán)有效的判決書，但作為抵押物的房產(chǎn)卻被村民占據(jù)，產(chǎn)權(quán)難以執(zhí)行。
這個局面僵持不下，令人稱奇的是，以上看似利益對立的三方，利益訴求似乎有了共同指向。
一個商人打壞了的如意算盤
開發(fā)前東城村的老板叫做胡思水，是青島豪第投資置業(yè)有限公司（豪第置業(yè)）負(fù)責(zé)人。
胡思水今年50歲，即墨當(dāng)?shù)厝耍L得粗壯，皮膚黝黑，在不到10度的天氣里只穿一件短袖，聲音洪亮底氣十足。他出生的大韓村，和前東城村在同一條路上，相距不到4公里。沒讀過幾年書的他，21歲開始在工地上干活，1993年自己出來創(chuàng)業(yè)，承包工程修路建廠。1997年國家開始房改、實施商品房政策之后，胡思水抓住機遇、踩對步伐，成為當(dāng)時最早開始搞房地產(chǎn)開發(fā)的那批個體戶。
在深陷“前東城村舊村改造”的泥潭之前，胡思水開發(fā)的“豪第九號”小區(qū)及其配套的“大潤發(fā)超市”位于當(dāng)?shù)刈罘比A地段，這個小區(qū)即使賣到七八千塊錢一平米，也是一房難求。這個項目的開發(fā)讓胡思水積累了第一桶金，也有了后續(xù)開發(fā)“前東城村舊村改造”的資金。
從“豪第九號”項目的開發(fā)中，也看到了當(dāng)?shù)貙τ谛薷耐恋匾?guī)劃的隨意性。胡思水告訴我，1998年他以不超過20萬元/畝的價格，通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式拿到“豪第九號”的土地，這些年分三期開發(fā)，光是土地升值就起碼5倍以上。原先拿地時批的建筑面積是5萬平方米，后來土地價格一路上漲，土地規(guī)劃方案修改了不下10次，最終整個豪第項目包括商業(yè)面積、住宅面積、地下面積達(dá)到20萬平方米。
有了這個項目的成功，在第三期房屋銷售之后，胡思水積累了不少資金，“這么點錢去青島市里拿地還不夠，但是拆個村還是可以的。”據(jù)他介紹，在即墨市當(dāng)?shù)兀疄榱斯膭铋_發(fā)商參與“舊城改造”，承諾只要開發(fā)商建設(shè)一畝拆遷安置用地，就給予其0.5畝土地，即減免這0.5畝地的土地出讓金。
根據(jù)《即墨市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造工作的意見》（即政發(fā)[2010]20號），城中村改造在規(guī)劃確定的舊村址(含村內(nèi)空地，村莊周邊的溝、坎、荒地，未利用地)范圍內(nèi)進(jìn)行，原則上在被拆遷村(居)民住宅用地的1.5倍內(nèi)規(guī)劃城中村改造項目用地。
這一政策是2010年以后推出的，為了提高開發(fā)商的積極性，這些村民的宅基地在“舊城改造”過程中，全都轉(zhuǎn)為70年產(chǎn)權(quán)的國有土地。前東城村共有548畝地，所以整個前東城村的拆遷安置項目共涉及822畝地。
專做土地糾紛的盈科樂事事務(wù)所李源泉律師指出，政府承諾給予的0.5畝地是由問題的，因為所有的土地都需要經(jīng)過真實的招拍掛公開拍賣，而非只是走走形式，任何人不得指定土地的用途。
李源泉同時指出，這樣的開發(fā)模式，因為開發(fā)商必須把所有的房子建好交付安置之后，政府才會給予后續(xù)的土地，開發(fā)商的資金鏈將會非常長，如果開發(fā)商資金實力稍微不足就很容易出現(xiàn)問題。而且因為土地仍然握在政府手中，如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題導(dǎo)致項目無法持續(xù)，政府有很大的自主權(quán)處置土地。
前東城村的舊村改造出現(xiàn)“爛尾”并非個例，在即墨市，南楊頭、解家營、黃家西流等三個城中村也出現(xiàn)了舊村改造爛尾事件。
在表示對于資金鏈過長的擔(dān)憂后，胡思水告訴澎湃新聞，他和街道辦、村委會明面上約定A地塊全部用于回遷安置，但是私底下一直都是約定政府必須供應(yīng)土地給開發(fā)商后，開發(fā)商才交房，“一個億的樓換一個億的地”。
這樣的抽屜合同，為接下來的糾紛埋下了隱患。
2010年，胡思水開始參與即墨市環(huán)秀街道前東城村“舊村改造”項目，據(jù)胡思水介紹，2010年12月15日開始向村民發(fā)放拆遷安置費用，2011年3月8日開始正式拆遷。
根據(jù)胡思水提供的文件，2012年9月13日，前東城村委會、胡思水所在的豪第投資置業(yè)、街道辦（監(jiān)督方）共同簽訂了《前東城村舊村改造項目安置用房合同書》，約定整個項目規(guī)模822畝，第一期446畝，安置住宅2242套，面積約22萬平方米，合同約定建設(shè)周期為24個月，于2013年4月15日之前竣工。
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一進(jìn)村就可見村委會所在的大樓，村民用紅色紙張寫著“濫用職權(quán)強取豪奪村民財產(chǎn)要求政府嚴(yán)查腐敗”的字眼。
據(jù)胡思水介紹，其實私底下街道辦和村委會同意其“邊開發(fā)邊銷售”的模式。因為根據(jù)安置方案，前東城村一共只有860戶人家，每戶村民平均可以分到2套以上房子。胡思水想著先給每家安置一套房子，多余的房子可以用于銷售，剩下的安置房則在后續(xù)地塊開發(fā)后補足。
然而變化比計劃快，胡思水的如意算盤很快就落空了。
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即使村民已經(jīng)回遷，仍可看出部分工程尚未完工。
2013年，一方面因豪第九號2012年開盤的房屋已經(jīng)銷售完畢，胡思水缺乏收入來源，另一方面銀行貸款收緊，胡思水資金緊張，安置房主體建設(shè)中斷。
關(guān)于安置房主體建設(shè)中斷的原因，除了資金緊張之外，胡思水私下里還有另一種說法，是因為怕自己完工交房之后政府再也不會把其余土地給他。
無論如何，資金鏈緊張是事實。胡思水四處找錢，并在2013年底找到了位于北京的長城國融投資管理有限公司（國融投資）。國融投資是四大資產(chǎn)管理公司之一的中國長城資產(chǎn)管理公司的全資子公司。
2013年12月26日和2014年1月14日，豪第置業(yè)以安置區(qū)A1和A3兩地塊及其在建工程為抵押，通過委托貸款的方式從國融投資獲得兩筆貸款，合計3億元，年利率為15%。
2014年年初，項目基本停工，意味著豪第置業(yè)已經(jīng)無力償還國融投資的3億元貸款。在嘗試多種償債方案失敗后，國融投資在2015年1月將豪第置業(yè)及其一眾擔(dān)保人告上山東省高級人民法院，要求豪第置業(yè)償還貸款本金、利息及罰息3.57億元。
2015年4月14日，山東省高級人民法院公開審理了該案，但豪第置業(yè)等被告人未到庭參加訴訟。5月18日，山東省高級人民法院作出判決，豪第置業(yè)于判決生效之日起15日內(nèi)償還國融投資借款本息；同時國融投資對豪第置業(yè)的抵押物拍賣、變賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。
一份難以執(zhí)行的法院判決
雖然國融投資握有自己勝訴的法院判決書，但在這場僵局中，這份判決書實際上難以執(zhí)行。
執(zhí)行的難點在于，所謂的抵押物實際上是前東城村舊村改造的安置房。但國融投資認(rèn)定，在他們發(fā)放貸款給豪第置業(yè)之前，并不知道抵押物是安置房，因為他們得到了胡思水提供的兩份文件。
一份是前東城村委會、環(huán)秀街道辦和豪第置業(yè)簽訂的《前東城舊村改造項目安置合同書補充協(xié)議》（下稱《補充協(xié)議》），其中提到村委會和即墨市環(huán)秀街道辦事處同意將原有的安置區(qū)域A區(qū)（建筑面積34萬平方米）調(diào)整為A2區(qū)（建筑面積14萬平方米）作為主安置區(qū)，不足面積在尚未掛牌的E地塊補齊，并同意可將安置區(qū)作為抵押融資。
這份文件上蓋有村委會、街道辦、開發(fā)商三方的章，但是當(dāng)澎湃新聞向環(huán)秀街道辦求證時，街道辦表示這上面并沒有他們的法人簽字，街道辦的這個蓋章也未在他們的印章登記當(dāng)中，他們正在請有關(guān)部門鑒定章的真實性。國融投資告訴澎湃新聞，他們在和街道辦交涉過程中，街道辦則是另一套說辭，他們從未否認(rèn)用章的真實性。街道辦的說法是他們確實想幫胡思水把A1、A3地塊作為商品房銷售，同意滾動出售，但是政府規(guī)劃沒有通過。
另一份文件是《即墨市發(fā)展和改革局關(guān)于豪第投資置業(yè)有限公司前東城舊村改造項目核準(zhǔn)的批復(fù)》即發(fā)改局投資[2012]161號文。但是國融投資向澎湃新聞提供了其后來從官方途徑查到的另一份161號文。澎湃新聞對比發(fā)現(xiàn)，在胡思水提交的版本中，將“回遷安置住房”改成了“回遷安置、商業(yè)住房”，并將回遷安置住宅面積一項從23萬平方米修改為14萬平方米。文件介紹了總建筑面積為34萬平方米，并且介紹了各項用途分別為多少面積，但是在胡思水提交的這個文件中，僅僅修改了回遷安置住房面積一項，導(dǎo)致各項加總建筑面積明顯不足34萬平方米。國融投資項目負(fù)責(zé)人表示，發(fā)改委的文件有時候并未寫得那么規(guī)范，他們只看到安置面積和《補充協(xié)議》里的安置面積相同，就沒有懷疑文件的真實性。直到2015年對胡思水提起訴訟后，要求政府公開土地拍賣信息時，才從即墨市發(fā)改委得到另一份“161號文”。環(huán)秀街道辦告訴澎湃新聞，在辦理貸款之前，國融投資從未向街道辦核實該文件的真實性。
有銀行業(yè)人士向澎湃新聞分析表示，出現(xiàn)這樣的情況，國融投資貸款也有盡職調(diào)查不嚴(yán)之嫌。對于這兩份文件，胡思水則表示當(dāng)時在申請多筆貸款，這些貸款是委托中介辦理的，這些文件也是中介提供的，自己并不知情。
國融投資認(rèn)為，自己沒有懷疑以上文件的真實性，還有一個原因是在辦理抵押登記時，他們所提交的《補充協(xié)議》只有在國土局經(jīng)過備案，才能審查通過；同時，辦理抵押證的過程也是對A1、A3土地商品房屬性的認(rèn)定。國融投資表示，如果知道這兩塊地是安置房，肯定不會用于抵押，他們直到2015年街道辦開始賣房，才知道這兩塊地是安置房。
安置項目停建之后的2015年4月23日，豪第置業(yè)與前東城村委會、即墨市環(huán)秀街道辦事處簽訂協(xié)議，將安置區(qū)項目整體交回前東城村委會，由后者安排后續(xù)工程施工建設(shè)。當(dāng)年7月，安置房項目復(fù)工，并于年底建成毛坯房。
為了籌集建設(shè)后續(xù)工程的費用，街道辦出售了原本屬于集體財產(chǎn)的商鋪、以及部分住宅。
值得說明的是，在整個安置項目中，胡思水在發(fā)放安置款時就用現(xiàn)金從村民手中以3000元/平方米的價格換得2.4萬平方米的房屋，再加上實際建筑多蓋的4.1萬平方米的房屋，這個A地塊中有6.5萬平方米房屋的產(chǎn)權(quán)屬于胡思水。整個A地塊的住宅中，除了應(yīng)交給村民的2242套房外，剩余的房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于胡思水。所以街道辦對外銷售的住宅其實產(chǎn)權(quán)是屬于胡思水的。但是胡思水告訴澎湃新聞，街道辦出售他的房產(chǎn)也并未告知他，也沒有經(jīng)過他的同意。
就此事詢問環(huán)秀街道辦，他們表示自己努力地在為安置項目后續(xù)工程籌措資金，甚至要求每位中層干部自己或找親朋好友，在房屋大小和位置不定的情況下，以12萬元認(rèn)購一套房。這一做法，在村民看來，被視作“街道辦私分房屋”。
至于出售胡思水的房產(chǎn)是否獲得同意，街道辦解釋道，胡思水曾簽訂了一份申請書，申請“將該安置區(qū)項目交回給前東城村委會，由其完成后續(xù)工程的建設(shè)”。以此為據(jù)，所以街道辦和村委會就處置了這些房屋。但是這份申請里并未提及是否委托村委會處置產(chǎn)權(quán)，并如何計價處置。胡思水對澎湃新聞表示自己只是簽訂了協(xié)議，委托村委會和街道辦完成后續(xù)工程，工程竣工驗收通過后，承擔(dān)后續(xù)施工的費用，他強調(diào)自己并未將房屋產(chǎn)權(quán)交給他們，而且他們出售自己的房屋也未告知自己。
在街道辦提供給的申請書中，文件顯示2015年4月21日，胡思水在資金斷鏈之后，提交了一份已建成項目工程造價和未建成工程造價情況的附件。但是在索要20多天后，街道辦仍未給出。然而蹊蹺的是，這份附有工程造價的申請書卻遭到了胡思水的否認(rèn)，他告訴澎湃新聞，自己當(dāng)時蓋了5份文件的章，但是一份文件也沒有留給他，不過他肯定沒有提供過工程造價的附件，現(xiàn)在他要尋求證實這份文件的真實性。據(jù)他分析，如果這份文件“是由他提供”的話，相當(dāng)于他認(rèn)可了后續(xù)工程的造價，需要為這個價格埋單，而后期遠(yuǎn)超預(yù)算的續(xù)建工程也是村民存在質(zhì)疑的地方。
由于這些房子不具備辦理房產(chǎn)證的條件，買賣憑證蓋的只有前東城村委會和回遷委員會的章，而這個蓋章的機構(gòu)并無權(quán)利處置這些房屋。至于銷售數(shù)據(jù)，街道辦表示，由于委托給第三方銷售公司操作，現(xiàn)在并不清楚，未來會適時公布。
另一方面，街道辦和村委會組織村民強行入住。2015年5月18日在國融投資贏得判決之后，法院曾將前東城村的安置房貼上封條，但是2015年年底，街道辦和村委會仍然向村民開始發(fā)放分房協(xié)議書。
5年等來回家的村民，又陷入下一場等待
2016年4月30日，街道辦和村委會開始向村民分鑰匙，讓村民回家。這一天，比原計劃晚了三年多。盡管拿到了房子，但那些沒有錢裝修的村民，現(xiàn)在還只能住在沒有基本衛(wèi)生設(shè)施的毛坯房里。原來規(guī)劃中，小區(qū)配套商鋪屬于集體所有，村民每年可以從中分得租金用于生活，而現(xiàn)在有一些已經(jīng)被街道辦出售。
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商鋪是村民的收入來源，村民為了保護(hù)這些財產(chǎn)不被銷售，自行將商鋪上鎖，甚至住到商鋪里面。
從拆遷到搬回家的5年多時間里，漂泊在外的村民各有各的艱辛。經(jīng)濟條件好點的，搬到了市里生活；經(jīng)濟條件一般的在村子附近租房子�。粚τ诮�(jīng)濟條件弱的，就在村旁邊的空地上，填土建房：沒有水管只能挑水，沒有廁所多家共用一個茅坑，沒有暖氣只能搭建取暖爐子甚至只是“多穿幾件衣服”。
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為了省錢，村民將原本的水坑填平，買了廢舊的建筑材料自己搭建了臨時住房，取暖條件十分簡陋，甚至沒有。缺乏衛(wèi)生設(shè)施，只有附近村民共用的一個茅坑。
村民告訴澎湃新聞，2013年安置房建設(shè)中斷后，原本約定的每月每戶1000元的逾期臨時過渡費，已經(jīng)3年多沒有發(fā)放，2014年以后村里的口糧也沒有發(fā)放，生活更加艱難。村民告訴澎湃新聞，低保戶只有和村書記關(guān)系好的人才可以評上，真正生活困難的反而評不上。
前東城村曾經(jīng)有許多工廠。在失去土地前，村民原本可以靠出租自家房屋給工廠工人為生，村里還有集體土地出租給工廠，所以村里每年還有口糧發(fā)放。對于許多村民而言，這是他們賴以為生的收入來源。然而在拆遷之后，這一切已不復(fù)存在。原本拆遷安置后用于集體分紅的商鋪租金，也因為被出售籌集后續(xù)工程資金，也變得無望。
對于村民而言，原本的承諾的房子不僅拖了3年之后才兌現(xiàn)，而且原本承諾交付的有基本裝修的房子也變成了缺乏基本衛(wèi)生設(shè)施的毛坯房。若要入住回家，村民還得自己掏錢裝修，增加了額外的負(fù)擔(dān)。對于沒什么收入來源的人來說，原本出租家里的房子就可過活，拆遷后尚指望能依靠村里的商鋪分紅，可是現(xiàn)在這些商鋪也被出售，村里沒有了收入來源，對于他們而言，更是雪上加霜。
據(jù)澎湃新聞了解，前東城村的信息非常不公開，村民對于涉及自身利益的分房方案、項目爛尾后的后續(xù)工程方案都不知情，也沒有途徑得知。村民表示，從2007年這屆村委會當(dāng)選以后，村里從來沒有公開過財務(wù)，也不召開村民大會。
澎湃新聞就這些情況詢問村委會的主管單位環(huán)秀街道辦事處，辦事處副主任表示，這些會議都是由村委會、村黨支部、村回遷安置委員會及群眾代表委員會四委共同參與的，唯一的宣傳途徑就是靠群眾代表，會后自行宣傳。只有已經(jīng)確定好的分房方案，曾經(jīng)發(fā)給過村民，但是村民也沒有機會參與討論，表達(dá)自己的意見。這位副主任告訴澎湃新聞，這些會議村委會都做了會議記錄，可以協(xié)助澎湃新聞獲取會議記錄，截至目前澎湃新聞仍未獲得。
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村民努力表達(dá)自己的意見，試圖參與自己切身利益的大事討論，但是無果，村里既不召開村民大會，也不告知他們具體情況。只有在分房方案都討論好了才告知他們具體如何分房。
因無處得知村里的情況，且充滿懷疑和不滿，400多村民聯(lián)名要求召開村民會議，向即墨市、青島市、山東省各部門舉報、信訪，只能從信訪回復(fù)里得知零星的消息。得知這一情況后，街道辦和村委會拿著聯(lián)名名單一一核對舉報的村民，確認(rèn)是否參與舉報。街道辦告訴澎湃新聞，經(jīng)過他們的調(diào)查，參與人數(shù)不到400人。
在村民跑到北京向中央第三巡視組反映村里存在不按協(xié)議回遷安置、戶型變異、拖欠過渡費、村民福利發(fā)放不到位、村莊存在經(jīng)濟和腐敗等問題之后，環(huán)秀街道辦事處回復(fù)了村民，第一次公開前東城村的后續(xù)工程費用約為2.57億元。
澎湃新聞質(zhì)疑為何此前不公布后續(xù)工程建設(shè)費用，這位副主任表示，原開發(fā)企業(yè)所欠工程款、材料費數(shù)額巨大，如公開后續(xù)工程量等事項，將出現(xiàn)部分債權(quán)人阻撓正常施工等負(fù)面影響，2015年8月曾出現(xiàn)這樣的事件，所以沒有公布工程預(yù)算。至于為什么沒有公布工程核算，他表示，目前正在委托會計事務(wù)所對后續(xù)工程量進(jìn)行核算，很快將會公布結(jié)果。截至目前仍未獲知。
這只是一個村莊里的安置亂象，諸多環(huán)節(jié)都存在各種不規(guī)范甚至不合法的問題，冗長的利益鏈條，讓明的暗的不同勢力介入。也正是因為多個環(huán)節(jié)均存在問題，讓原本可以皆大歡喜的舊村改造成了一個敗局，原本利益對立的多方，其利益訴求也有了共同指向。
